Votre 1ère location immobilière

Que vous quittiez vos parents (c'est la dé-cohabitation), une colocation ou un logement étudiant loué par vos parents, on ne sait parfois pas comment s'y prendre et par quoi commencer pour accéder seul(e) à un premier logement. Quels sont vos droits, vos obligations, les éléments à ne pas oublier, les erreurs à éviter ?
Voici une revue de détail pour un logement vide, Attention, la législation pour les meublés est différente.

12 points pour ne rien oublier :

1) Avant de chercher un logement
2) Propriétaire / Agence / Liste
3) Bail
4) Obligations du propriétaire et du locataire
5) Loyer
6) Etat des lieux
7) Caution et dépôt de garantie
8) Assurance habitation
9) Taxe d’habitation
10) Electricité / Gaz / Téléphone
11) Les aides de la CAF
12) Au moment de partir


1) Avant de chercher un logement :

Bien évaluer sa capacité de location et ne pas la surestimer :
Il est en général demandé un revenu 3 fois supérieur au montant de la location, souvent charges comprises, un CDI après période d'essai, plus la caution et les frais si vous passez par une agence !
Evaluez les aides de l'Etat et de votre famille, vos revenus réels et prouvables, l'APL éventuelle. Il est fréquent que les jeunes travailleurs soient contraints de choisir un logement social, la colocation ou un logement petit et mal placé pour commencer.
Attention, la CAF exige que le bail soit à votre nom (pas à celui vos parents ou d'un colocataire) et que le logement soit « décent ». L’allocation logement n’est versée qu’à partir du 2ème mois de location.

Pensez à anticiper les premières dépenses pour votre emménagement :
Outre le mois de garantie, à verser à la signature du bail et qui est rendu après le départ si l'état des lieux est bon, et les frais d'agence, il faut parfois prévoir un peu de décoration, quelques meubles ou étagères, un réfrigérateur, des éléments de cuisson, un peu de linge de maison... et une camionnette pour déménager.

Trouver un garant pour se porter caution ou, si vous êtes étudiant(e), demandez la garantie LOCA-PASS pour votre caution (sous certaines conditions) auprès des organismes de logement. C'est une avance gratuite sous forme d'un prêt sans intérêt. Si le propriétaire contracte une assurance contre les loyers impayés (comprise dans le montant du loyer), il ne peut la cumuler avec une caution.

Notez que certains départements ou certaines régions proposent un "coup de pouce" destiné à vous accompagner dans votre première installation, à certaines conditions, qui peut être précieux (Picardie, Pays de Loire, Poitou-Charente...).
Préparez des dossiers avant les visites pour ne pas perdre de temps et ne pas vous faire éjecter rapidement au profit d'une personne qui aurait tout anticipé.
Le propriétaire peut demander les bulletins de salaire (souvent les 3 derniers), le contrat de travail ou une attestation d’employeur, le dernier avis d’imposition, la carte d’identité ou le livret de famille, un RIB (Relevé d’Identité Bancaire), votre carte d’étudiant ou un certificat de scolarité (celle de l’année précédente, si vous n’avez pas encore la nouvelle) et les quittances de loyer de la précédente location.
Le bailleur ou propriétaire peut demander cette même liste de documents concernant la personne qui se porte garant, plus une copie de son avis de taxe foncière.
En revanche, il ne peut pas demander la copie de relevé de compte bancaire ou postal, une attestation de bonne tenue de vos comptes, une autorisation de prélèvement automatique, une carte d’assuré social, un extrait de casier judiciaire, une attestation d’absence de crédit ni la production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.


2) Propriétaire / Agence / Liste :

Avertissement contre les vendeurs de liste. Si certains organismes (Le Crous par exemple) et certaines agence sont sérieuses, les déconvenues sont très nombreuses et les listes souvent obsolètes. Les centaines d'euros dépensés risquent de vous manquer lorsque vous irez finalement trouver directement les propriétaires ou agences. La pratique reste tolérée mais les déceptions sont fréquentes.

Passer par une agence a un coût mais présente au moins 3 avantages : cela va vous assurer quelques garanties. Un professionnel ne vous demandera jamais d'argent avant la visite et la signature du bail. En cas de problème du type fuite d’eau, l’agence se doit d’intervenir et de prendre en charge les réparations si vous n'êtes pas responsable du dégât. De plus, une agence propose de nombreux logements.Vous aurez donc plus de choix et vous gagnerez du temps. Les agences ayant pignon sur rue sont faciles à retrouver et à relancer en cas de souci. Elles craignent aussi la mauvaise publicité et devraient veiller à apporter un service de bonne qualité pour garder leurs propriétaires bailleurs sans qui elles ne peuvent prospérer.
Depuis le 15 septembre 2014, les frais d‘agence et d’état des lieux à la charge du locataire sont plafonnés par la Loi Alur. Les honoraires facturés au bailleur demeurent libres.

Contacter directement les particuliers bailleurs permet d'éviter les frais d'agence mais, si certains sont très « pros », d'autres sont plus incertains.
La plupart du temps, une fois que vous entrez en contact avec eux, après plusieurs e-mails échangés, les arnaqueurs prétextent être à l’étranger et disent qu'il n'est pas possible de visiter l’appartement. Enfin, il vous est souvent demandé d’envoyer par mandats internationaux de l’argent par Western Union ou MoneyGram, par exemple.
Ne versez jamais d’argent avant d’avoir visité le logement et signé le bail.

3) Le bail :

Le contrat de location est obligatoire et très encadré par la loi :
Il doit comprendre le nom et l’adresse du propriétaire, la durée de location et la date à laquelle le logement est mis à disposition du locataire, la description du logement, de ses annexes (caves, garages...) et de ses équipements, la surface habitable du logement, une énumération précises des parties communes, l’usage du logement, le montant et les termes de paiement du loyer, les conditions de révisions éventuelles du bail, le montant du dépôt de garantie et enfin le nom du garant qui se porte caution pour vous. L'acte de cautionnement sera joint au contrat de location.
Pour les locations meublées, la durée du bail doit être au minimum d’un an. Pour un bien non meublé, cette durée est de trois ans. Cela ne signifie pas pour autant que vous devrez rester 3 ans, mais vous ne pourrez être mis à la porte par votre propriétaire avant qu’il n’arrive à terme. Pour partir, il faut notifier avec un certain formalisme votre départ au propriétaire par RAR, par voie d'huissier ou contre une lettre accusant réception et dûment signée en respectant la durée de votre préavis: un mois pour les meublés, ou trois mois pour les non-meublés. La durée de préavis est diminuée à un mois dans certains cas prévus par la loi.
Les clauses qui obligent de rester un minimum de temps dans un logement, de payer une année d’avance ou vous interdisant d'avoir un chien, de fumer, etc… sont interdites et seront nulles en cas de procès.

4) Obligations du propriétaire et du locataire :

Les obligations, très nombreuses sont prévues par la loi N°89-462 du 06/07/1989 modifiée par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014. Nous vous invitons à visiter http://www.legifrance.gouv.fr pour en avoir la longue liste précise.

Notez tout de même que le propriétaire doit louer un logement décent (minimum 9 m² et 2,20 mètres sous plafond ou 20 m3, des installations de chauffage, d’évacuation des eaux usées, des sanitaires, un coin cuisine, un réseau électrique…). Il a pour obligation d'assurer les réparations importantes liées à l’usage du logement, ainsi que celles liées à la vétusté ou à un vice de construction. Les équipements mentionnés dans le bail doivent également être en état de bon fonctionnement. Il ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire que si ces travaux transforment le logement et il doit remettre gratuitement une quittance de loyer au locataire, à sa demande. Enfin, il doit justifier des dépenses effectuées faisant l’objet de charges payées par le locataire.

Le locataire, de son coté, prend en charge les réparations d’entretien courant du logement, doit payer son loyer et les charges en temps voulu, comme établi dans le bail, doit être assuré contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendies, explosion, et vols…) , ne peut s’opposer aux travaux de réparation ou d’entretien du logement, ni aux travaux des parties communes nécessitant une intervention dans son logement, ne peut pas transformer le logement ou les équipements du logement (modification des cloisons, des portes ou des équipements sanitaires ou de chauffage) sans l’accord préalable du propriétaire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut exiger la remise en état des lieux et ne peut pas sous-louer le logement sans l’accord du propriétaire.

5) Loyer :

Il est fixé librement entre le propriétaire et le locataire, même s'il est prévu de plafonner les loyers dans certains quartiers ou agglomérations. Le locataire peut réclamer une quittance de loyer séparant loyer et charges. Il peut être révisé une fois par an si une clause du contrat le prévoit. Sinon, le montant reste inchangé durant toute la durée du contrat de location. En fin de bail et en cas de renouvellement, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer sous certaines conditions.
Le loyer est payable d’avance chaque mois. Vous aurez donc à verser lors de la signature du bail le premier mois de loyer. Il n’est pas obligatoire de régler par prélèvement automatique mais beaucoup de propriétaire ou d'agence l'exigent.
Prévoyez la provision pour les charges. Souvent 20% du loyer, voire, dans certains cas, le double.

6) Etat des lieux :

Ne négligez jamais cette « formalité ». Tout ce qui n'a pas été signalé au moment de l'entrée peut vous être imputé au moment du départ, surtout si le propriétaire est un peu malhonnête.
L’état des lieux n’occasionne aucun frais, sauf si vous avez vous même demandé qu'il soit établi par huissier. Si cette solution est choisie par le locataire ET le propriétaire, ces frais sont partagés. L’état des lieux doit être minutieux et tout doit être noté avec précision. Nous vous conseillons de visiter longuement le logement avant pour en vérifier chaque détail, en vérifiant le bon fonctionnement des robinets, des fenêtres, l'absence de tartre, de tâche, de moisissure ou de fuite et de regarder si le réseau électrique est en bon état...
Si quelque chose a été oublié lors de l’état des lieux, vous avez 21 jours pour prévenir le propriétaire par RAR. Ne perdez pas le double du courrier et l'accusé de réception !

7) Caution et dépôt de garantie :

Le du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer sans charge dans le cas d’un logement non-meublé, et deux mois pour un meublé. Il ne peut être modifié ni en cours, ni lors du renouvellement du bail.
A la fin de la location, les frais de réparation sont déduits de la caution si des dégâts sont constatés en comparant les états des lieux d'entrée et de sortie et que le locataire en est responsable. Vous devez toujours exiger d'être présent, avec une copie du constat d'entrée, au moment de la réalisation du constat de sortie !
Les propriétaires de logements locatifs demandent en général aux locataires qu'une personne se porte caution pour garantir le paiement du loyer. Cette personne s’engage à payer à votre place le montant du loyer et des charges si vous ne respectez pas vos obligations. Cet accord n'est pas anodin car la caution peut être appelé dès le moindre retard.

Dans le cadre du dispositif Action Logement, une avance dite FSL (Fonds de Solidarité Logement) peut être versée sous forme de prêt sans intérêt, remboursable sur 25 mois maximum, sans frais de dossier pour vous aider à verser le dépôt de garantie. Il faut prendre contact avec le CCAS (Centre communal d’action sociale) de votre mairie, l’assistante sociale de votre secteur ou vous adresser directement au FSL, en écrivant au Conseil Général de votre département.


Dès que le bail est signé, vous devez :

a) souscrire un contrat socle GRL (garantie des risques locatifs) si vous n'avez pas de garant ou d'argent pour régler le dépôt de garantie,
b) souscrire une assurance habitation,
c) faire votre demande d'aide au logement auprès de votre CAF,
d) contacter un fournisseur d'électricité et de gaz si besoin, un fournisseur d'accès à Internet et un opérateur de téléphonie,
e) prévoir le déménagement : réservation de véhicules, cartons, amis...
f) prendre rendez-vous dans votre nouvelle mairie pour vous faire inscrire sur les listes électorales

Sur mon.service-public.fr, vous pouvez prévenir la CAF, la Sécu, les impôts et la Poste en même temps.

8) Assurance habitation :

Lors d’une location de logement, vous devez souscrire une assurance obligatoire « multirisques habitation » en cas de dommages (incendie, explosion, dégâts des eaux). Dans le cas contraire, votre propriétaire est en droit de résilier le bail.
Certaines agences immobilières proposent des offres adaptées mais faites jouer la concurrence en comparant plusieurs assureurs. Attention, il faut donner la valeur totale des biens à couvrir : ne pas la sous estimer sous peine de ne pas être bien remboursé en cas de sinistre ou de cambriolage !
Lors de la remise des clés, le propriétaire peut demander l'attestation d’assurance.

9) Taxe d’habitation :

Souvent oublié, cet impôt est dû par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année, sauf pour les résidences Crous ou les logements chez l'habitant. La taxe d’habitation et la redevance audiovisuelle sont directement envoyées à l'adresse du logement sans déclaration préalable. Si vous n'avez aucun appareil pour recevoir la télé, même pas un ordinateur, vous devez l'indiquer et déduire le montant de votre paiement. Et vous serez sans doute contrôlé.
Il est possible de demander la mensualisation à partir de la 2de année.

Si vous êtes locataire et que vous partez durant l'été, ne faîtes pas semblant d'oublier ces taxes car les propriétaires se chargeront de donner votre identité. Les taxes sont entièrement payées par celui qui occupe le logement le 1er janvier. Si vous arrivez en début d'année, entrez dans les lieux et faites signer le bail au 2 janvier !

10) Electricité / Gaz / Téléphone :

Vous pouvez choisir vos fournisseurs d'électricité et/ou de gaz depuis le 1er juillet 2007, comme pour la téléphonie.
Faîtes jouer la concurrence et méfiez vous des frais de résiliation pour la téléphonie. Il n'y en a pas pour l'électricité et le gaz.
Vous n'êtes plus obligé de prendre une ligne fixe de téléphone et vos portables peuvent suffire. Mais, pour l'accès à Internet, il est très souvent nécessaire de souscrire un abonnement.
Surtout, l'abonnement France Télécom n'est souvent plus nécessaire : Le dégroupage total permet à ses concurrents de récupérer votre ligne téléphonique. Le dégroupage est dit partiel lorsque la partie téléphonie reste gérée par France Télécom et que vous devez donc continuer à lui payer un abonnement, en plus de votre abonnement internet. A éviter à tout prix !

Il faut avant tout récupérer le numéro de la ligne, soit auprès de lu propriétaire, de l'ancien locataire ou en allant chez France Télécom. Testez ensuite l'éligibilité de votre ligne sur degrouptest.com. Vous pourrez choisir soit une connexion simple, soit un pack téléphone-Internet-télévision.
Les offres des opérateurs téléphonie/Internet évoluent sans cesse, Connectez vous sur Que Choisir, ou 60 Millions de consommateurs pour comparer les offres du moment.
Certains opérateurs ont des boutiques alors que d'autres ne sont accessibles que sur Internet.

11) Les aides de la CAF :

Ayant bien préparé votre emménagement, vous savez déjà si vous êtes éligible à une allocation. Faîtes votre demande au plus vite car le traitement de votre dossier peut prendre plusieurs semaines.

12) Au moment du départ :

Le jour où vous en changerez, n'oubliez pas :
de respecter les délais de préavis pour mettre fin au bail. Ce délai est variable selon la raison de votre départ. Le courrier doit revêtir un certain formalisme et nous conseillons le RAR.
de vous préparer pour l'état des lieux final : Vous devrez payer la remise en état d'origine si une rénovation doit être faite à cause de votre négligence ou de votre mauvaise utilisation des lieux. Attention, certains baux exigent la remise en état incluant la peinture : Si vous avez pris un logement peint en blanc, vous devrez rendre un logement blanc !

de résilier à votre tour vos abonnements, sinon, vous devrez payer pour la période postérieure à votre départ. En principe, il n'y a pas de frais de résiliation pour l'électricité, le gaz et l'assurance. Mais il peut t en avoir pour la box.


Nous espérons que ce petit guide vous permettra une excellent installation et beaucoup de bonheurs dans votre nouveau logement.

LB